ここでは居住用財産における譲渡所得税についてご説明して参ります。その前の不動産を売却したら譲渡所得税が掛かることをご理解いただくことが必要となりますので、譲渡所得税についてのコラムも是非ご覧いただきますようお願い致します。
「譲渡所得税」のページへ
さて、不動産を売却し利益が出た場合には譲渡所得税が掛かる旨は説明致しました。
「昔からの地主さん」や「賃貸経営して成功をしている方」がアパートや土地を売却するのと「平均的な家庭の方」が自宅を売却するのは少し意味合いが違うよね！と言うことで、「居住用に使っている自宅を売却した場合には税金を安くしてあげましょう」と特例を設けました。それが「居住用財産の3000万円控除」です。
そもそも居住用財産って何でしょう？
簡単に言うと自宅です。これは一戸建てであっても区分マンションであっても同じです。普通に生活しているもしくは生活していた建物です。
POINT
この特例を使うには居住用財産であることの証明が必要です
そこに住んでいた事を証明するのに一番早いのが「住民票」です。売却するために一時的に住民票をそこの建物に異動した場合は認められません。住民票が以前からおいてあったかどうかが重要となります。しかしこれまで当社が営業活動をしてきた中で「通院や療養のため、違う所に住所を異動しているが週2日程度は帰ってきていた」などのレアケースもありましたが毎月の公共料金の請求書を提示することで居住用として認められたこともありました。まずは大筋をご理解下さい。
居住用財産を売却した場合のおとくな点
その① ～売却した金額のうち3000万円はなかったことにしてくれる～
通常は下記の通り利益を計算します
売却金額 ー 取得費 － 売却に要した経費 ＝ 利益
これが居住用財産を売却した場合は下記のようになります
売却金額 ー 取得費 － 売却に要した経費 － 3,000万円 ＝ 利益
簡単に言うと自宅を3,000万円以内で（正式には売却金額の5％が取得費として認められるので3,157万円まではOK）売却した場合には特例によって税金を納める必要はなくなりますし、仮に5,000万円で売却した場合でもかなりの減税となります。
居住用財産を売却した場合のおとくな点
その② ～10年以上所有していた場合には税率を低くしてくれる～
通常の場合下記のいづれかで税率が決定します
所有期間が5年以下の場合・・・合計39.63％
所有期間が5年超の場合・・・・合計20.315％
居住用財産の場合上記に追加して
所有期間が10年超の場合・・・・合計14.21％
もちろん3,000万円控除と保有期間10年超の税率は併用して利用可能なので本当に助かりますね。ただし、この10年超の14.21％の税率は「課税譲渡所得額による区分」が設けられていますので自宅と言えども1億円に近い売却金額になる方は注意を必要です。詳しくは下記のコラムもご確認下さい
「所有期間5年10年問題」のページへ
最後ににこの居住用財産の特例を受ける場合の適用条件を確認します。
①居住用財産であること （これは最初にご説明しました）
②名義本人が居住していること
③住まなくなった日以降3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡すること
④売る相手が直系血族や親族でないこと
⑤建物を壊してから土地として売却する場合、壊した日から1年以内に売却の契約を締結すること
⑥住まなくなった日や解体した後に他人に貸して収益を得ていないこと
世のため人のためと考えて納税するなら良いのですが、これらの適用条件やそもそもの特例を知らずに多く納税している方に多く見られますのでご注意くださいネ
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埼玉県さいたま市の地元密着型不動産会社！
あの人に任せてよかったねと思われる仕事を目指します
リロの売買 株式会社レックス大興
不動産営業ユニット
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