【リロの収益】メルマガ先行配信物件♪茨城県守谷市にあるＨ１８年完成！積水ハウス施工の一棟収益アパート３棟セット♪｜さいたまの厳選不動産情報｜購入も売却もレックス大興

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大きな敷地に積水ハウスのアパートが全３棟♪１ＬＤＫ×５世帯と２ＬＤＫ×７世帯の全１２世帯♪満室想定年間賃料は約９８５万円の投資用物件をご紹介します。

茨城県守谷市美園が所在地です
秋葉原駅より「つくばエクスプレス」に乗って「守谷駅」まで快速で３２分、普通電車で４０分。その「守谷駅」から常総線に乗り換えて１駅３分の「南守谷駅」が最寄駅。物件は「南守谷駅」から徒歩１４分～１５分の場所に位置します。どうしても埼玉や千葉と比べると田舎感は否めませんが、周辺には住宅や路面商店も多く徒歩圏にスーパーやドラッグストア、車で７分の所にはイオンタウンもあり賃貸募集には問題はありません。秋葉原駅まで電車で１時間程度で行けますが完全に車生活がメインとなるエリアです。


当社グループ会社にて自社保有している物件です
物件レポートなのでここまで記載しますが本物件は平成２６年に当社グループ会社にて購入し約１０年間自社にて保有している物件です。毎月安定した収入がある物件なので担当チームとしては保有を継続したかったのですが、会社の方針により手放す事になりました。なので今回は転売目的の方ではなく、本物件を長期的に可愛がってくれる方を優先した販売を考えております。当社に管理や賃貸募集をお任せ頂けて長期的に可愛がってくれる方なら価格交渉に応じる覚悟です。


●安定経営が出来ているわけ
賃貸投資においては入居者に長く住んでもらえること、そして空室になってもすぐに次の入居者が決まることが必要不可欠です。平成１８年完成で間もなく築２０年を迎える本物件ですがこれまでも賃貸経営の面において苦労はしていません。「全１２世帯とも１LDKないし２LDKのファミリータイプ」であること。「木造ではなく軽量鉄骨造でしかも積水ハウスブランド」であること、「各戸に駐車場２台分を確保」していること「賃貸募集が客付力があるリロの賃貸」であることなどが安定経営につながっていると考えています。


●物件の特徴敷
本物件は全部ABCので３棟で構成されております。AＢ棟が同じ敷地に建っておりＣ棟は１分ほど離れた場所に建っています。ＡＢ棟の敷地面積は968㎡でＣ棟の敷地面積が176㎡。合計すると1,144㎡で約346坪とかなり大きくゆとりのある敷地です。建物としては全棟ともに軽量鉄骨造２階建て。Ａ棟がが２ＬＤＫ×６世帯、Ｂ棟１ＬＤＫ×４世帯、Ｃ棟は重層タイプで１Ｆが１ＬＤＫ×１世帯、２階が２ＬＤＫ×１世帯の全１２世帯です。駐車場は各戸に２台分を確保しており駐車場料は賃料に含んでおります。賃料にはバラつきがあるものの管理費と駐車場２台込みで２LDKが７.３万円で１LDKが６.２万円位が平均値がです。


AB棟の敷地配置図です



こちらがC棟の配置図


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投資判断について
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販売価格の12,800万で購入すると・・
・総事業コスト・・136,960,000円

満室想定家賃収入で
・潜在総収入（GPI）・・9,858,000円

空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・7,886,400円

借入額　1億240万円、金利2.3％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）4,262,285円

上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・3,624,115円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・5.76％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・10.49％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・1.85倍
・PB（資金回収年数）・・9.54年

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金融機関によって融資金額、融資期間、金利が変わります。上記計算では一つのプランとして自己資金として3,456万円を投入した上で可能な限り長期で融資を受けた場合で算出しました。FCRが5.76％と大儲けする資産ではありませんが、税引前利益が360万円、CCRが10％超、PBも10年以下なので悪くない投資だと思います。あとはこの条件で融資してくれる金融機関がポイントになりそうです。

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物件概要を記載します
■所在地：茨城県守谷市美園２丁目
■交通：関東鉄道常総線「南守谷駅」徒歩15分
■構造：軽量鉄骨造2階建て（3棟共通）
■完成：平成18年1月（3棟共通）
■建物面積：605.38㎡（3棟合計）
■総戸数：２LＤＫ×７戸
　　　　　１ＬＤＫ×５戸
　　　　　駐車場２４台分
■土地面積：1,144㎡（3棟合計）
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■建蔽率：40％
■容積率：80％
■接道：AB棟 西側公道幅員5.8ｍ、東側公道幅員5.8ｍ
　　　　C棟 北側公道幅員5.8ｍ、東側公道幅員16.5ｍ