【リロの収益】埼京線の南与野駅から徒歩10分でファミリータイプを基本とする全８世帯の一棟収益マンションで安心経営♪｜さいたまの厳選不動産情報｜購入も売却もレックス大興

長期安定の賃貸経営に欠かせないのは立地と間取り！今回紹介する物件はそのいづれにおいても合格点をあげられるオススメ一棟収益マンションです！

・・・本物件のポイント・・・・・・・・・・
●埼京線南与野駅から徒歩10分
●2ＤＫを基本とした間取り構成
●敷地は北西角地の77.2坪
●市街化調整区域ですが再建築も可能
●表面利回り8.02％
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埼京線「南与野駅」から徒歩10分
埼京線の南与野駅から徒歩１０分！賃貸を借りる方からすると「ド・ストライク」ではなく「外角低めのストライク」のエリアです。超人気エリアではありませんが賃貸募集で困窮するエリアではありませんネ

●2ＤＫを基本とした間取り構成
本物件は２DKが５部屋、３LDKが１部屋、倉庫が２部屋の全８世帯にプラスして駐車場１台とかなりレアな構成になっています。これを書いている今現在は２DKが１部屋空室になっていますがすぐに満室になると思います。その他は倉庫２部屋も駐車場も埋まっております。この物件は「ペット飼育可」としており、ほとんどの入居者様がペットを飼われていることも早期賃貸成約につながっていますネ

●敷地は北西角地の77.2坪
この物件は西側公道幅員5ｍと北側位置指定道路幅員4ｍの角地にあり敷地面積は255.49㎡です。西側公道は一方通行なので交通量も少なく安心して生活ができそうなところも賃貸募集にプラスに働いていると思います。もちろん位置指定道路の持分も今回の売買対象になります！

●市街化調整区域ですが再建築も可能
この物件は市街化調整区域に建築されています。この物件最大のマイナスポイントであることは否めませんが、この物件は既存建物と同等レベルの建物であれば再建築可能ですし、南側は広大な空地になっているので日当り最強というプラス要素もあります。また、都市計画税がないので一般的な物件より税金も安くなります。マイナス点としては金融機関の評価が出ずらいので多額の融資を受けることが難しくなることですネ。後に投資判断でも記載しますが融資額は７０００万円位が限界かもしれません。

●表面利回り8.02％
年間賃料収入は家賃、駐車場、屋上基地局賃貸料を含めた満室想定で８,９８５,７００円です、この他に少しではありますがジュースの自動販売機収益があります。南与野駅徒歩10分のファミリータイプマンションでこの表面利回りは悪くないと考えています。

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投資判断について
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販売価格1億1,200万で購入すると・・
・総事業コスト・・１１６,４8０,０００円

満室想定の家賃収入
・潜在総収入（GPI）・・８,９８５,７００円

空室率5％と運営費（OPEX）をマイナスした
・営業純利益（NOI）・・７,１８８,５６０円

借入額7,000万円、金利3.9％、期間35年だと
・年間負債額（ADS）３,５２０,４８５円

上記から割り出した結果は
・税引前利益（BTCF）・３,６６８,０７５円
・FCR（実質利回）・・・・・・・・6.42％
・CCR（自己資金運用率）・・・・・6.17％
・DCR（返済額に対する収入倍率）・2.04倍

上記試算では毎年税引前利益が約360万円。約13年で自己資金分が回収できる計算。DCRも1.3倍以上を推奨している中2.04倍などスコア的には悪くありませんネ。借入7000万円と融資期間35年が実現できるかが最大のポイントになりそうですネ。

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物件概要を記載します
■所在地：さいたま市中央区鈴谷5丁目
■交　通：埼京線「南与野駅」徒歩10分
■構　造：鉄骨造3階建て
■完　成：平成6年3月
■建物面積：398.67㎡
■総戸数：２ＤＫ×5戸
　　　　　３LDK×1戸
   　　　　 倉庫×2戸　　　　　
　　　　　 駐車場×1台
■土地面積：255.49㎡
■用途地域：市街化調整区域
■建蔽率：60％
■容積率：200％
■接　道：西側公道幅員5ｍ
　　　　　北側位置指定道路幅員4ｍ
■設　備：本下水・プロパンガス
■引渡し：応相談
■その他：検査済証はありません
　　　　　建物概要書はありません
　　　　　管理会社継続条件付き
　　　　　現況渡し